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부동산 투자에 관심이 있으신 분들이라면 부동산의 정보와 전문적인 지식이 있어야 부동산 투자에 나아갈 수 있으니 부동산 투자의 기초, 주택 투자 시 체크사항, 아파트 매수시 고려사항, 부동산과 관련된 세금을 함께 공부해 보자.
부동산 투자에 앞서
부동산에 투자하여 얻는 수익은 크게 부동산의 가격 상승로 얻는 자본이득과 부동산을 빌려주고 받는 임대수익으로 나뉜다.
부동산이란 일정한 장소에 고정되어 존재하는 있는 토지나 건물 등을 말한다. 법률상의 용어로 ‘토지 및 그 정착물’로 정의하고 있으며, 토지는 대표적인 부동산으로 용도에 따라 28가지의 지목으로 구분되고, 정착물은 주택, 공장, 빌딩을 일컫는다.
여기서 잠깐, 28가지 지목이란 무엇인지 알고 가자. 지목이란 토지의 종류를 법률상으로 구분한 명칭을 말한다.
우리나라에서는 지목을 전, 임야, 답, 과수원, 목장용지, 광천지, 대, 염전, 공장용지, 주유소용지, 주차장, 학교용지, 창고용지, 철도용지, 도로, 하천, 제방, 양어장, 수도용지, 유지, 체육용지, 공원, 접종지, 종교용지, 유원지, 잡종지, 유전, 사적지 등을 지적법에 28가지로 정하고 있다
주택의 종류
주택투자는 예측 가능한 개발의 가능성과 절세를 고려하여 부동산 이익을 챙기고, 주택을 개조하여 식당이나 카페로 리모델링을 할 수 있는 용도가 된다면 부동산의 가치가 높아질 수 있다.
주택의 종류는 단독주택과 공동주택으로 나뉘며, 주택이라 함은 한 세대원들이 독립적으로 주거생활을 할 수 있는 건축물의 일부, 전부 및 그 부속토지를 말한다.
✔️ 단독주택
단독주택은 한 가구가 단독으로 생활 수 있도록 건축된 주택으로, 건축법에 의해 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 공관으로 구분이 된다.(기숙사, 고시원, 원룸, 빌라)
1. 단독주택
말 그대로 1 가구만 살 수 있는 단독으로 된 주택의 형태를 말한다.
2. 다가구 주택
다가구 주택은 1개의 대문으로 들어가 1층과 2층에는 전세 및 월세로 사는 세입자가 살고 3층에는 주인이 사는 형태를 하며(층수는 3개 층 이하), 세대별로 부동산 독립 등기가 되지 않는다.
다가구 주택으로 사용되는 1개 동 바닥 면적의 합계가 660㎡ 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 일컫는다.
3. 다중주택
공동으로 취사시설을 갖추고 있으며, 여러 사람이 장기간으로 거주할 수 있는 형태를 말한다.
4. 공관
✔️공동주택
대지 및 건물의 벽, 계단, 복도, 기타 설비 등의 전부 및 일부가 공동으로 사용하는 구조로 된 주택을 말하며, 각 세대가 하나의 건출물안에 각각의 독립된 주거생활을 하는 형태를 말한다.(빌라, 아파트, 연립주택 등)
공동주택 종류는 아파트, 연립주택, 다세대주택 등이 있다.
1. 아파트
주택으로 사용되는 층수가 5층 이상인 주택을 말한다.
2. 연립주택
주택으로 사용되는 1개 동의 바닥 면적이 660㎡ 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택을 말한다.
3. 다세대주택
주택으로 사용되는 1개 동의 바닥 면적이 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택을 말하며 구획된 각 세대별로 구분등기가 가능하다.
✔️ 도시형 생활 주택
2009년부터 도입된 도시형 생활 주택은 300세대 미만으로 도시지역 내에 건설되는 단지형 다세대 주택, 단지형 연립식 주택, 원룸형 주택을 말한다.
주택 투자 전 체크사항
주택 투자를 하기 전에 미리 체크해야 될 사항을 알아둔다면 부동산 투자 시 이익을 가져다줄 가망성이 크므로 주택투자 전에 어떤 체크사항들이 있는지 알아보자.
1. 종 상향 예정지 투자
주택 투자를 하기에 1종, 2종 일반주거지역을 2~3종으로 올리는 종 상향이라고 하며, 종 상향 예정지역에 부동산투자를 하는 것이 좋다.
종상향이 확정되면 용적률도 높아지고 층수 규제가 완화되어 재건축을 생각해 볼 수 있다.
2. 차후 리모델링 가능 여부
수익률이 조금 떨어지더라도 나중에 신축건물을 올리거나 리모델링이 가능한 도심지에 있는 주택에 투자한다면 지리적으로 수요가 많기 때문에 불황기에도 경기를 크게 타지 않고, 재 건축을 할 경우 이익을 볼 수 있다.
3. 지하철 개통 예정지
지하철 개통 예정지를 투자하게 되면 주변에 있는 땅값 상승으로 인해 근처에 있는 주택들이나 아파트들의 가격이 상승하여 미래 지향적으로 볼 때 투자가치가 된다.
내집 마련 아파트 매수 시 고려사항
내집 마련하고자 할 때는 신규 아파트를 분양을 받는 것이 좋으며, 그전에 임대주택이나 분양주택을 신규 분양받을 때 필요 한 주택청약통장을 만들어야 한다.
신규 아파트를 분양은 기존 아파트들보다 가격이 낮게 공급하고, 분양대금을 2년~3년으로 나눠서 납입을 하므로 금전적 부담도 덜어준다.
정부나 공공기관에서 공급하는 주택을 분양받으면 시세차익에 이득을 얻을 수 있다.
아파트를 매수할 때는 수요와 공급이 잘되는 유동성이 좋은 미래적인 가치를 보고 매수를 해야 하며, 아파트에 살면서 투자의 가치를 높이고 싶다면 어떻게 해야 하는지 알아보자.
1. 교통 및 입지 조건 고려
교통이 편리한 지하철이 가까운 곳, 역세권, 학교와 학원이 몰려 있는 학군이 좋은 곳으로 내 집 마련을 하는 것이 좋다.
2. 브랜드 아파트 선호
아파트 브랜드가 1군에 가까울수록 아파트 가격이 상승하는데 유리하다, 각종 편의시설이나 아파트 관리 면에서도 브랜드 아파트가 더 잘 되어있다.
3. 규모가 큰 단지
단지의 규모가 클수록 거래가 활발하므로 환금성이 좋다. 1,000 가구 이상 대단지는 의무적으로 주민공동시설의 종류와 면적이 늘어나므로 어린이집, 경로당, 헬스장, 북카페 등의 편의시설을 이용할 수 있어서 편리하다.
4. 진동절연제(완충제) 사용한 아파트
진동절연제를 층마다 넣어놓은 아파트들은 윗층과 아래층의 층간 소음방지에 탁월하다. 보통 한층당 10cm 정도 되는 아파트에 층간소음 절연제(10cm x 30층아파트)를 넣어주는데 넣지않은 아파트들은 층간소음이 심하다.
층간소음 절연제를 안넣으면 건설사들은 1층이 더 생기는 상황이 생기므로 안넣는 아파트도 있으니 따져 보고 아파트 구입을 해야한다.
부동산 세금
부동산 투자에 관심이 있는 분들이라면 세금 문제도 빼놓을 순 없다. 부동산을 취득했을 때, 보유 중일 때, 양도를 할 때마다 내는 관련된 세금을 알고 접근하자.
부동산 투자시 고려 사항
부동산 투자 시 관심이 있는 분들이라면 세금 문제도 빼놓을 순 없다. 부동산을 취득했을 때, 보유 중일 때, 양도를 할 때마다 내는 관련된 세금을 알고 접근하자.
1.실물을 확인 후 투자
부동산 투자 시에는 반드시 원하는 물건을 직접 확인하고, 관련된 공적장부와 맞는지 확인해야 한다. 아파트들은 균일화가 되어있어서 괜찮을 수도 있지만, 토지의 경우에는 실물확인이 중요하다. 이유는 토지는 개별성이 강하고, 근처 있는 토지라고 해도 방향, 위치, 용도지역에 따라 가격차이가 크기 때문이다.
2. 공적장부의 확인
부동산은 복잡한 권리 관계에 관한 내용이 많으므로 공적장부를 확인한 후 투자해야 한다 공적장부 안에는 용도지역, 부동산 이용에 관한 법적인 제한, 도시계획 등을 구체적으로 알 수 있으므로 중개업자와 설명이 일치하는지 확인을 해야 한다.
3. 사전 대출 상담
부동산 투자에 있어서 자본금이 100%로 있는 사람은 드물다. 대부분의 사람들은 자신의 자본금을 뺀 필요한 금액을 대출받아서 투자를 한다. 그러므로 계약을 하기 전 소득증명원을 떼서 은행을 먼저 가서 대출이 얼마큼 가능한 지 사전에 대출 상담부터 하는 것이 중요하다.
4. 환금성과 안정성을 고려한 투자
부동산 투자는 다른 자산에 비해 환금성이 낮으므로 원하는 시기에 팔기 쉽지 않을 수도 있고, 투자 규모가 크기가 크며, 경기에 민감한 특징을 지니고 있다.
따라서 수요가 많은 부동산, 가격의 급등락이 적은 안정성 있는 지역에 투자하는 것이 좋다. 보통 대도시 아파트의 단지규모가 큰 경우 환금성이 높고 거래가 활발한 편이다.
5. 발전가능성 확인
토지의 경우는 지역의 발전가능성, 용도지역, 지역사회의 변동에 따라 가격이 천차만별이다. 그러므로 토지이용계획확인서, 도시계획 등 투자 지역의 장기적인 미래 발전과 계획을 참고하여 지역사회의 변동 방향을 검토 및 분석한 후에 투자 여부를 결정해야 한다.
6. 수익성 부동산 투자
부동산의 가격상승은 요인이 있더라도 불확실한 경우가 많으므로 임야나 전보다는 매월 임대료가 나오는 부동산이 낫다. 하지만 수익성만 보고 무리한 대출을 받거나 경기 부진으로 인해 공실이 발생하면 힘들어질 수 있으므로 투자하려는 부동산이 자산가치의 증가를 가져오는지, 투자규모에 비해 알맞은 수익이 들어오는 건지, 수익이 확실하고 지속적인지를 따져봐야 한다.
7. 사후 경영관리
경영관리는 본인이 수시로 점검하고 관리할 수 있으며, 부동산 투자 대상과 거리가 멀지 않은 곳이 낫다. 그리고 본인이 경영관리가 감당할 수 있는 지도 체크 해 보는 것이 좋다.